Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai khi hàng xóm xây nhà lấn đất

Hiện nay, việc hàng xóm lấn, chiếm đất không còn là điều gì quá xa lạ. Thậm chí còn có trường hợp xây dựng tường rào, công trình kiên cố trên phần đất lấn, chiếm đó. Vậy, trong trường hợp này, cần phải làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích của mình, cũng như đòi lại phần đất đã bị lấn, chiếm? Tham khảo ngay bài viết sau đây của Luật Bắc Dương để biết về thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai khi hàng xóm xây nhà lấn đất.

1. Xây nhà lấn đất, chiếm đất là gì?

Căn cứ theo khoản 1, 2 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 04/2022/NĐ-CP, quy định về hành vi lấn, chiếm đất như sau:

– Lấn đấn là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.

– Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:

• Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước về đất đai cho phép;
• Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép;
• Sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng đất và đã có quyết định thu hồi đất được công bố, tổ chức thực hiện nhưng người sử dụng đất không chấp hành (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp);
• Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật. 

Như vậy, có thể hiểu đơn giản, lấn đất là hành vi tự ý chuyển dịch ranh giới hoặc mốc giới của thửa đất để làm tăng diện tích sử dụng đất của mình trái pháp luật. Trong khi đó, chiếm đất là hành vi tự ý sử dụng phần đất không thuộc quyền sở hữu của mình một cách trái pháp luật. 

Cả hai hành vi nêu trên đều là những hành vi bị cấm theo Điều 12 của Luật Đất đai 2013. Do đó, khi xảy ra tình huống trên, bạn hoàn toàn có quyền sử dụng các biện pháp, phương thức hợp pháp để đòi lại phần đất của mình. 

>> Tham khảo ngay: Dịch vụ tư vấn Luật Đất Đai uy tín tại Luật Bắc Dương

2. Các cách thức xử lý khi hàng xóm xây dựng lấn đất

2.1 Hoà giải

Việc tranh chấp đất đai giữa các chủ thể, về cơ bản đều là mối quan hệ dân sự. Do đó, pháp luật luôn ưu tiên việc các bên có thể tự thỏa thuận, hoà giải với nhau. Căn cứ theo Điều 202 Luật Đất đai 2013, phương thức hòa giải tranh chấp đất đai được quy định như sau:

• Khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở;
• Nếu các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có tranh chấp để hoà giải.

Như vậy, nếu hàng xóm thực hiện hành vi lấn, chiếm đối với phần đất của bạn, bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu hàng xóm dừng xây dựng hoặc chấm dứt hành vi lấn, chiếm đất trái phép, đồng thời sẽ tiến hành hoàn trả lại phần đất đã bị lấn, chiếm. Trong trường hợp, bạn xóm đã bắt đầu việc xây dựng trên phần đất của bạn, cả hai có thể tiến hành thỏa thuận với nhau về phương án giải quyết và bồi thường thiệt hại. 

Nếu hàng xóm không đồng ý, và không chịu tiến hành hòa giải với bạn, thì bạn có thể gửi đơn giải quyết tranh chấp đất đai đến Uỷ ban nhân dân cấp xã để được hòa giải. Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã sẽ có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp tại địa phương của mình.

2.2 Yêu cầu/khởi kiện giải quyết tranh chấp 

Trong trường hợp tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết theo Điều 203 Luật Đất đai như sau:

Thứ nhất, tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết.

Thứ hai, tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được phép lựa chọn 01 trong 02 hình thức giải quyết sau đây:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013. 
• Hoặc Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

• Trong trường hợp đương sự lựa chọn phương thức nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền, thì:

• Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện giải quyết. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
• Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính. 
• Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Nếu các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành. 

• Trường hợp đương sự lựa chọn phương thức khởi kiện tại Tòa án nhân dân. Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp được tiến hành theo các bước sau: 

• Nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nơi có đất bị chiếm trong thời hạn quy định;
• Nộp tạm ứng án phí khi có thông báo của Toà án;
• Toà án thụ lý và tiến hành thủ tục cần thiết để giải quyết.

Đối với trường hợp khởi kiện tại Tòa án nhân dân, người khởi kiện cần tiến hành thu thập, tổng hợp các bằng chứng chứng minh phần đất bị lấn, chiếm thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình. Về vấn đề này, bạn có thể yêu cầu các cơ quan chuyên môn tiến hành đo đạc lại, xác định diện tích thực tế đang sử dụng, đồng thời đối chiếu với các loại tài liệu (như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ địa chí,…) để xác định chính xác diện tích đang bị tranh chấp. Chỉ khi xác định được các số liệu chính xác thì mới có cơ sở để Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bạn. 

Tuy nhiên cũng cần lưu ý rằng, xử lý các tranh chấp liên quan đến đất đai thường rất phức tạp và nhiều thủ tục pháp lý rắc rối. Do đó, bạn cần tìm đến một cơ sở tư vấn pháp luật uy tín để nhờ hỗ trợ trong suốt quá trình kiện tụng để tránh mất quá nhiều thời gian. 

3. Xây nhà lấn đất hàng xóm bị xử lý như thế nào?

Thứ nhất, xử phạt vi phạm hành chính 

Căn cứ vào Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ/CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 04/2022/NĐ-CP, đối với các hành vi lấn, chiếm đất thì sẽ bị xử phạt hành chính từ 2.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng, tuỳ thuộc vào diện tích lấn, chiếm và loại đất bị lấn chiếm. 

Đồng thời, cũng tại quy định này, bên cạnh việc bị xử phạt vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân thực hiện hành vi lấn, chiếm đất còn bị buộc phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả. Cũng cần phải lưu ý rằng, đối với các tổ chức vi phạm, mức phạt hành chính sẽ gấp 02 lần cá nhân vi phạm. 

Thứ hai, buộc khắc phục hậu quả

Căn cứ theo khoản 10, 15 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, đối với các hành vi cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung bị buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm. Đồng thời sẽ bị xử phạt từ 80.000.0000 đồng đến 1.000.000.000 đồng tuỳ thuộc vào tính chất, và mức độ của hành vi vi phạm.

Thứ ba, bị truy tố trách nhiệm hình sự 

Tại Điều 228 Bộ luật Hình sự 2015 quy định như sau: 

“1. Người nào lấn chiếm đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất trái với các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 500.00.000 đồng đến 2.000.000.0000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

a) Có tổ chức;

b) Phạm tội 02 lần trở lên;

c) Tái phạm nguy hiểm.

3. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng”

Như vậy, đối với những hành vi lấn, chiếm đất đai đã bị xử phạt hành chính mà vẫn tiếp tục thực hiện hành vi lấn, chiếm có thể sẽ bị truy tố trách nhiệm hình sự với mức án tù cao nhất đến 07 năm tù. 

>>> Tham khảo ngay: Dịch vụ luật sư tại Luật Bắc Dương

Trên đây là bài viết tư vấn của Luật Bắc Dương về việc hàng xóm xây nhà lấn đất. Tất cả những nội dung nêu trên đều chỉ mang tính chất tham khảo. Tuỳ thuộc vào chi tiết, tính chất và mức độ của từng vụ việc mà sẽ có cách giải quyết khác nhau. Do đó, bạn hãy liên hệ ngay đến hotline 1900 996 626 để được tư vấn miễn phí!