Những lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc (mua bán hàng hoá)

Đặt cọc là biện pháp bảo đảm được áp dụng nhiều trong các hợp đồng mua bán hàng hoá, nhằm ràng buộc các bên thực hiện nghĩa vụ đã thoả thuận. Thực tế, vẫn có rất nhiều trường hợp tranh chấp hợp đồng đặt cọc xảy ra. Dẫn đến tốn kém thời gian, công sức của các bên. Luật Bắc Dương với đội ngũ Luật sư giàu kinh nghiệm, giỏi chuyên môn sẽ tư vấn, giải đáp những thắc mắc liên quan đến vấn đề trên một cách nhanh chóng và đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho khách hàng.

1. Thế nào là hợp đồng đặt cọc?

Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 

Như vậy, đối tượng của hợp đồng đặt cọc là “tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”. Mục đích của hợp đồng đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện một hợp đồng khác. 

2. Hậu quả pháp lý của hợp đồng đặt cọc

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Vì vậy, khi giao kết không thực hiện được do một bên từ chối thì bị phạt cọc. Phạt cọc được thực hiện bằng chính tài sản đã đặt cọc khi bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ; bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ thì trả lại cọc và “phạt cọc” bằng một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Tất nhiên, ngoài quy định mang tính định hướng của pháp luật, các bên có quyền thỏa thuận khác về mức phạt cọc này.

>>> Tham khảo ngay: Dịch vụ tư vấn Luật Dân sự uy tín tại Luật Bắc Dương

Lưu ý: Trong thực tế, có trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hay tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước (Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ-CP)

Một số rủi ro các bên sẽ hay gặp trong giai đoạn này, cụ thể như: (i) Bên nhận đặt cọc có thể nhận tiền cọc của nhiều người và bỏ trốn hoặc; (ii) Bên nhận đặt cọc trì hoãn việc thực hiện nghĩa vụ, tìm nhiều lý do để lợi dụng, chiếm dụng tiền cọc sử dụng vào việc khác trong thời gian dài hoặc; (iii) Bên nhận đặt cọc chấp nhận phá cọc nhưng gây khó khăn, quỵt tiền cọc, không chấp nhận nộp phạt cọc…

Bên nhận đặt cọc vi phạm hợp đồng cọc, và bên đặt cọc có quyền khởi kiện ra tòa để đòi, nhưng rõ ràng việc khởi kiện ra tòa án chưa bao giờ là lựa chọn dễ dàng vì quá trình tố tụng diễn ra thường mất rất nhiều thời gian, chi phí và công sức, cho dù có thắng kiện thì việc thu hồi số tiền cũng không thể nhanh chóng và dễ dàng.

3. Những lưu ý khi ký kết hợp đồng đặt cọc

Về nội dung hợp đồng: 

Trong thực tế, đã có rất nhiều vụ tranh chấp về đặt cọc cho thấy hợp đồng đặt cọc chỉ quy định nghĩa vụ của hai bên phải bán, phải mua với nhau chứ không có các điều kiện, điều khoản cơ bản của hợp đồng mua bán; đến khi chính thức ký hợp đồng mua bán thì hai bên không thể thống nhất được nội dung mua bán với nhau, từ đó hai bên đổ lỗi cho nhau và không xác định được ai là người vi phạm cọc.

Vì vậy, ngoài các điều khoản nghĩa vụ của bên bán và bên mua còn có điều khoản xác định lỗi của các bên khi vi phạm đặt cọc, trường hợp miễn trách nhiệm, xử lý tranh chấp, để tránh mất thời gian tranh chấp, khởi kiện tại Toà án.

Về tỷ lệ đặt cọc: 

Pháp luật hiện hành cho phép các bên tự đưa ra mức đặt cọc dựa trên ý chí và sự thỏa thuận. Đặt ra mức tiền cọc như thế nào là hợp lý, vừa đảm bảo được việc thực hiện nghĩa vụ, vừa không ảnh hưởng quá nhiều đến lợi ích các bên.

Trường hợp này, các bên có thể thoả thuận tỷ lệ đặt cọc theo phần trăm giá trị hàng hoá. Tỷ lệ đặt cọc càng cao thì độ rủi ro càng lớn đối với bên mua, bên bán thì ngược lại

Các trường hợp đồng vô hiệu: 

Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi vi phạm điều kiện có hiệu của giao dịch dân sự. Theo đó, để hợp đồng không bị vô hiệu, các bên khi tham gia giao kết hợp đồng cần phải thoả mãn Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015

Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định

Ngoài ra, các bên giao kết hợp đồng đặt cọc không cần lưu ý thuộc trường hợp bị vô hiệu từ Điều 123 – Điều 129 BLDS 2015:

• Vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội
• Vô hiệu do giả tạo
• Vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện
• Vô hiệu do bị nhầm lẫn
• Vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
• Vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình
• Vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trên đây là những chia sẻ về những lưu ý khi giao kết hợp đồng đặt cọc. Hy vọng, những thông tin trên sẽ giúp ích cho quý độc giả.

Để hỗ trợ khách hàng một cách tốt nhất, xin vui lòng liên hệ với Luật Bắc Dương:

Tư vấn trực tuyến qua các hình thức như sau:

• Để nhận hỗ trợ tư vấn luật đất đai qua EMAIL: [email protected] hoặc [email protected] 
• Để nhận hỗ trợ tư vấn luật đất đai miễn phí qua tổng đài điện thoại: 1900 996 626 

Tư vấn đất đai trực tiếp tại TRỤ SỞ CÔNG TY: Tầng 6, tòa nhà New Skyline, Khu đô thị Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội